อยากเตือน คนที่คิดจะซื้อร้านอาหาร

ช่วงนี้เห็นมีการขายร้านอาหารไทย และ take away shop หลายๆ ที่ เราได้ยิน ได้ฟัง จากเพื่อนหลายคนที่กำลังมองหาซื้อร้านอาหารต่อ (take over) ซึ่งก็มีให้เลือกหลายหลาก ตามราคาที่ตั้งกันไว้อยากจะเข้ามาเตือน จากประสบการณ์โดยตรงจากคนรู้จัก ในการซื้อร้านอาหารต่อ

1. ร้านอาหารที่ขายส่วนใหญ่ มีเหตุผลร้อยแปด เช่น จะกลับไทย หรือ ป่วย ไม่มีเวลาให้กับครอบครัว หรือกระทั่งจะย้ายไปอยู่ต่างประเทศกับสามี เหตุผลเหล่านี้ ใคร ๆ ก็พูดได้ เพราะฉะนั้น อย่านำเป็นข้อคิด ที่ช่วยในการตัดสินใจซื้อร้าน ควรซื้อร้าน เพราะเหตุผลส่วนตัวคุณเอง (เช่น ความพร้อมทั้งเงินและแรงงาน)

2. ให้ขอดู Book หรือบัญชี รายรับ รายจ่าย ของร้านนั้น ตามกฏหมายนั้น เรามีสิทธิ์ในฐานะผู้สนใจซื้อ ในการขอดูbook กับเจ้าของร้านที่จะขาย ร้านอาหารหรือ cafe ส่วนใหญ่ที่ฝรั่งเป็นเจ้าของ มักจะมี receipts (ใบเสร็จ) เป็นหลักฐาน รายรับ และรายจ่าย ของเค้าเอง เพราะนั่นหมายถึง การเลี่ยงภาษีก็เป็นเรื่องยาก ซึ่งตรงนี้ ผู้ซื้อมั่นใจ 100% ได้เลยว่า รายรับและรายจ่ายที่บอกนั้นเป็นความจริง แต่ร้านอาหารไทยส่วนใหญ่ มักจะเน้นเงินสดมากกว่า บางรายรับ ก็ไม่เขียนลงไป บางรายจ่ายก็ไม่เป็นจริง ถ้าต้องการอยากรู้รายรับ รายจ่ายจริงๆ ควรขอดู book ของทั้งที่ส่งไปให้ที่ ATO และที่ ร้านเก็บไว้เอง เพื่อเปรียบเทียบ คำนวณเลยว่า รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ (เงินที่เข้ากระเป๋าจริงๆ)

ขั้นตอนนี้ เป็นขั้นตอนที่เจ้าของร้านที่อยากขายส่วนใหญ่ ไม่อยากให้เห็น บางคน ถึงขนาด เขียน book ใหม่ เพื่อให้เราดูโดยเฉพาะ อันนี้จับได้ไม่ยาก ถ้าดูลึก ๆจะเห็นที่จับผิดได้หลายอย่าง อันนี้ให้คิดเอาเองนะ

3. อย่าวางเงินมัดจำ หรืออย่าทำอะไรที่เกียวกับการ เสียเงิน โดยมิได้ปรึกษาทนายคุณเอง อันนี้สำคัญมาก เพราะเจ้าของร้านที่อยากขายส่วนใหญ่มักจะกดดันผู้ที่สนใจจะซื้อว่า เนี่ย ถ้าตกลงราคาแล้ว ก็ให้เอาเงินมามัดจำ 10% ส่วนใหญ่ เพื่อที่เค้าจะได้หยุดการโฆษณาขาย และเป็นการ commit ว่าคุณตั้งใจจะซื้อจริงๆ

ขั้นตอนที่ถูกต้อง ที่ควรทำคือ เจรจาราคาซื้อขาย สำรวจตลาดในละแวกนั้นๆ ดูอุปกรณ์ในร้าน โต๊ะ เก้าอี้ พื้น กำแพง ดูว่า มี fire extinguisher มั้ย ยังพร้อมใช้รึเปล่า จาน ชาม ช้อน ส้อม เครื่องล้างจาน จิปาถะทุกอย่าง ถามคำถามเท่าที่อยากถาม อย่าเกรงใจ เพราะยิ่งเราถามมาก เราก็ยิ่งได้ข้อมูลมาก อัดเสียงไว้เลยได้ยิ่งดี จะได้ไม่มีข้อกังขากันทีหลัง

พอดูทุกอย่างแล้ว happy ที่จะ take over ร้านแล้ว ก็คุยกันเรื่องราคา ราคาเท่าไหร่ที่เราพร้อมซื้อ เมื่อได้ข้อมูลทุกอย่างแล้ว ให้เอาเรื่องนี้ไปปรึกษาทนายทันที

ในกรณีที่อยากได้ร้านจริงๆ ก็ให้วางเงินที่เรียกกันว่า Good Faith Deposit ในจำนวนเงินที่ต่ำ เช่น $500 ประมาณนั้น เพื่อเป็นการแสดงให้เค้ารู้ว่าเราสนใจจริงๆ

4. ขั้นตอนต่อไป คือ บอกให้ทนาย ฝั่งที่จะขาย ให้ส่งสัญญาซื้อขายมา (Contract of Purchase) ทีนี้ ก็ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของทนายเรา ที่จะจัดการดูสัญญาที่ส่งมา ว่ามีอะไรที่โอเค อะไรที่น่าสงสัย หลักๆ ที่เค้าจะดูก็คือ สัญญา lease ว่าเหลือนานเท่าไหร่ บางร้านเหลือแค่ไม่ถึงปี อย่าลืมว่า ถ้าเกิดว่าเราขายดี ขายได้ พอถึงเวลาหมด lease เจ้าของที่ (ไม่ใช่เจ้าของร้าน แต่คือ landlord) เค้าอาจบอก ไม่ให้ต่อ lease แล้ว เราก็ทำอะไรไม่ได้ เพราะว่ามันอยู่ในสัญญา แต่ขั้นตอนแบบนี้ ทนายเค้าจะจัดการเอง ทั้งนี้ทั้งนั้น เราก็ควรจะอ่าน contract มันด้วย ถึงแม้ว่ามันจะหนาเป็นปึก ควรเปิดดู เช่น Inventory (พวกของที่จะให้ เช่น โต๊ะ เก้าอี้ เครื่องครัว etc) ต้องดูและนับให้ละเอียดว่ามีอะไรบ้าง บางครั้งเวลาเราเข้าไปดูร้าน เจ้าของก็มักจะบอก เนี่ย ยกให้หมดแหละที่มี เพราะไม่ได้จะเอาไปทำอะไร แต่ถึงเวลา ไม่มีของเหล่านั้นในสัญญา ไม่ว่าเค้าจะพูดอะไรก็ไม่สำคัญ สิ่งที่สำคัญ คือ การลงเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะถึงเวลาคุณเข้าร้านไป ปรากฏ ไอ้โน้นหาย ไอ้นี่ก็ไม่มี

ที่ไม่ควรลืมอีกอย่างก็คือ Training period ในการซื้อร้านต่อจากคนอื่นนั้น คุณควรขอให้มีการ training จากเจ้าของร้าน ซัก 1-2 อาทิตย์ เพื่อที่คุณจะได้มีโอกาสได้เรียนรู้ว่าเค้าทำมากันยังไง ตั้งแต่เปิดร้าน ทำอาหาร ซื้อของเข้าร้าน เก็บเงิน และอื่นๆ อีกมากมาย ขั้นตอนนี้เราคิดว่าสำคัญ เพราะเป็นผลประโยชน์ต่อตัวคนซื้อเอง ถึงแม้ว่าคุณจะไม่ได้เป็นคนทำอาหารเอง หรือบริหารเอง เจ้าของร้านควรจะรู้ operations ทั้งหมดในร้านตัวคุณเอง

เจ้าของร้านส่วนใหญ่ที่อยากขาย (โดยบริสุทธิ์ใจ) มักจะไม่มีปัญหาเรื่อง training เพราะถือว่ายังไงต้องขายอยู่แล้ว แต่ส่วนเจ้าของร้านที่ตุกติก กลัวคนรู้สูตร หรือความลับที่ไม่อยากให้เปิดเผย คุณก็มีข้อต่อรองไปว่า ไม่งั้นก็ลดราคาลงอีก หรือไม่ ก็ไม่ตกลงซื้อเลย เพราะคุณยังไม่ได้วางเงินมัดจำในจุดนี้ (เห็นมั้ย เงินมัดจำสำคัญแค่ไหน)

ถึงตอนนี้ ทนายจะบอกได้ว่า ราคาที่เค้าเสนอมานั้น สมเหตุ สมผลมั้ย เพราะอย่าลืมว่าถีงขั้นตอนนี้ ยังไม่มีการวางเงินมัดจำ เพราะฉะนั้น คุณจะมีสิทธิ์ที่จะต่อราคา ตามความเหมาะสม แต่ถ้าวางเงินไปแล้ว ฝันไปเลยว่าเจ้าของร้านนั้นจะยอมลดราคาให้ อย่างมากเค้าก็ไม่คืนเงินมัดจำคุณ (ซึ่งบางคนตั้งใจไว้ตั้งแต่แรกแล้ว) เพราะฉะนั้นทุกขั้นตอนสำคัญหมด อย่าผลีผลาม ยิ่งรีบซื้อ ข้อผิดพลาดยิ่งเยอะ

5. ในช่วงเวลาที่รอทนายดู contract นั้น สิ่งที่คุณควรทำก็คือ ไปสำรวจร้านช่วงตอนที่ business เปิด บางร้านบอก ขายได้ อาทิตย์ละหมื่น หรือ 5พัน หรืออะไรก็ชั่ง คุณไปนั่งเฝ้าเลย ไม่ต้องให้เค้าเห็นก็ได้ นั่งร้านตรงข้าม หรือเดินเฉี่ยวๆ ไป ดูหลายๆ รอบ ซักอาทิตย์นึง ให้เห็นว่า ช่วงที่ยุ่งน่ะ ยุ่งแค่ไหน แล้วเป็นไปได้มั้ย กับรายรับที่เค้าบอกคุณ ดูร้านคู่แข่งแถวๆ นั้นด้วย ว่า ในขณะที่คนอื่นเค้ายุ่ง ร้านคุณเป็นยังไง อันนี้รับรอง ไม่เสียเวลาเปล่าแน่ๆ อย่างน้อยก็ได้สำรวจตลาดไปในตัว

6. ในการ deal กับเจ้าของร้านที่จะขายนั้น อย่าให้เป็นแบบ "ช่วยๆ กันไป คนไทยด้วยกัน" คือ ถ้ารู้จักกันก็ดีไป แต่ส่วนใหญ่มักไม่รู้จักกัน ทุกอย่างเวลาจะตกลงกัน ให้ปรึกษาทนายก่อน เพราะไม่ฉะนั้นคุณอาจเสียเปรียบเค้าได้ ยิ่งบางเจ้าของร้านถ้าเค้าเห็นว่าเราไม่มีประสบการณ์ทางด้านนี้มาก่อน เค้าจะยิ่งหาทางเอาเปรียบคุณได้ (บางคนดี ก็ดีไปนะ เราชื่นชม)

7. ถึงขั้นตอนนี้ ถ้าทนายคุยกับคุณ บอกว่า อย่างงี้ๆๆๆ นะ โอเคมั้ย ถ้าทุกอย่างเป็นไปตามที่ตกลงกัน เค้าก็จะนัดวันที่จะมาเซ็นสัญญากัน คือ ทั้งฝ่ายคนขาย คนซื้อ แล้วก็ landlord รวมทั้งทนายทั้งสองฝ่ายด้วย ซึ่งขั้นตอนนี้เรียกว่า Settlement ตอนนี้แหละที่คุณจะวางใจ ที่จะวางมัดจำ 10% ได้ เพราะถือว่าเป็นไปตามที่ตกลงกัน (จริงๆ แล้วรายละเอียดก่อนที่จะตกลงนั้นเยอะมาก เป็นช่วงเวลาดีที่คุณควรเริ่ม จดทะเบียนชื่อบริษัทหรือหุ้นส่วน หรือ สมัคร ABN หากคุณจะตกแต่งร้าน ก็ควรจะหา quotes จากหลายๆ ที่เพื่อราคาที่ดีที่สุด เป็นช่วงเวลาดีที่จะเตรียมการ แต่หากสัญญายังไม่ตกลง ไม่ควรวางเงินที่เกียวกับของเหล่านี้ ให้รอจนกว่าจะเซ็นสัญญาก่อนจะปลอดภัยกว่า)

ขั้นตอนนี้ คุณและคนขาย จะตกลงวันมอบร้านด้วย คือวันที่คุณจะเข้ามาทำร้านเค้าอย่างเต็มตัว

8.เมื่อจัดการวางเงินมัดจำแล้ว ประมาณ หนึ่งอาทิตย์ก่อนที่คุณจะเข้าร้านเต็มตัว จะมีการนัดมาชำระเงินจำนวนที่เหลือ เพื่อเป็นการปิดการซื้อขาย ก็เป็นอันว่าจบ

ที่เราเข้ามาแนะนำในกระทู้นี้ก็เพราะเห็นว่ามีเพื่อนหลายคนที่เคยมีปัญหาในการซื้อร้าน บางคนถูกริบเงินมัดจำไป ด้วยเหตุที่ว่าขาดประสบการณ์ในการซื้อขาย จริงๆ แล้วมีเจ้าของร้านจำนวนมากที่มีความบริสุทธ์ใจที่จะขายร้านตัวเองจริงๆ ส่วนบางรายก็หลอกเงินมัดจำคนไปวัน ๆ อันนี้น่าประนามนัก

ลงท้ายอีกเรื่องนึงที่อยากเตือนก็คือ เรื่องการจ้างทนาย หากคุณไม่มีประสบการณ์โดยตรงทางด้านการซื้อขาย ร้านอาหารนั้น สิ่งที่สำคัญคือ เลือกทนายที่มีคุณภาพ มีทนายมากมายที่ เชี่ยวชาญ ทางด้านนี้โดยตรง อย่าเปรียบเทียบด้วยราคา (ค่าทนาย) แต่ให้เปรียบเทียบที่ผลงาน จะให้ดี ควรเลือกคนที่มีคนใช้เยอะ ปากต่อปาก หรือหากไม่แน่ใจ ให้โทรไปถามหลายๆ ที่ ทนายที่ดีนั้น เค้าจะบอกขั้นตอนว่า การซื้อขายนั้นจะเป็นยังไงบ้าง การอธิบายจะละเอียด ไม่กั๊ก ถึงเวลานั้นคุณค่อยถามราคาที่เค้า charge ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ราว $1,500 ในการจัดการการซื้อขายร้านอาหาร อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม แต่ก็อยู่ในราคาประมาณนี้แหละ

The same goes with finding your own accountant

#news#

เรื่องการซื้อขาย ธุรกิจร้านอาหารนั้น เป็นเรื่องที่ค่อนข้างจะละเอียดอ่อนค่ะ จริงๆ แล้ว สิ่งที่อยากแนะนำที่สุดก็คือ ให้คุยกับทนายของคุณเอง และควรจะหาทนายก่อนที่จะตกลงอะไรก็ตามกับผู้ซื้อ หรือขาย เพราะว่า มีหลายอย่างที่เราไม่รู้ ที่อาจทำให้เราเสียเปรียบได้

จริงๆแล้ว จากประสบการณ์ที่ได้ฟังหลายๆ ฝ่ายมานั้น ก็คือ ถ้าเราจะไป take over ร้านอาหารที่เปิดอยู่แล้ว ทางผู้ซื้อสามารถขอให้มีการ training ได้ ตั้งแต่ 1 วัน ยัน 2 อาทิตย์แล้วแต่ความพอใจ เนื่องจากว่า เราจะไปสวมรอยเจ้าของร้านเดิม ซึ่งลูกค้าเก่า ก็คงจะคาดหวังว่าจะได้บริการและอาหารที่เค้าคุ้นเคย อันนี้ค่อนข้าง make sense นะคะ อย่าลืมว่าเราไม่ได้ซื้อแค่ ร้านและอุปกรณ์ต่างๆ เท่านั้น เราซื้อ Goodwill ด้วย ซึ่งหมายถึงชื่อเสียงที่เค้าสั่งสมมาตั้งแต่เค้าเปิด ทั้งดี และไม่ดี เพราะฉะนั้นผู้ซื้อควรจะคิดให้ดี ก่อนที่จะตัดสินใจวางเงินมัดจำหรือแม้แต่เซ็นสัญญาซื้อขาย

การวางเงินมัดจำก็เป็นอีกเรื่องที่คนไทยมักจะเสียรู้กันเอง เจ้าของร้านที่ขายส่วนใหญ่จะกดดันให้คนที่สนใจจะซื้อนั้นวางมัดจำ เพื่อที่เค้าจะไม่ต้องลงโฆษณาบอกขายอีก คนที่ซื้อส่วนใหญ่ก็มักจะหลงกลว่า อืม ...ถ้าไม่วาง พรุง่นี้ร้านอาจไม่เป็นของคุณแล้วนะ ซึ่งตรงนี้แก้ได้ง่ายมาก ก็คือ ปรึกษาทนาย อีกนั่นแหละค่ะ ทนายที่ดีส่วนใหญ่จะขอดูสัญญาซื้อขายก่อนที่จะวางเงินมัดจำเป็นเรื่องเป็นราว เพราะหากเกิดเหตุอะไรขึ้น คุณก็จะลงเอย ที่ "ฟ้องร้อง" ศาล เอา ซึ่งก็เกิดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นตามมา

การซื้อร้านอาหารนั้น (หรือแม้แต่ธุรกิจอะไรก็ตาม) ไม่ควรรีบ ไม่ว่าเจ้าของร้านอ้างว่า เค้าต้องกลับไทย ต้องอย่างโน้น ต้องอย่างนี้ คุณอย่าไปตื่นเต้นกับเค้า อย่าลืมว่าเราเป็นคนเอาเงินไปให้เค้า และอีกอย่าง เค้าต้องรู้ล่วงหน้าก่อนประกาศขายแล้วว่า เค้าจะใช้เวลาเท่าไหร่ในการจัดการเรื่องนี้ หลังจากที่คุยกันเรียบร้อย ร่างสัญญาส่งให้ทนายทางผู้ซื้อแล้ว ก็จะใช้เวลาประมาณ 2 อาทิตย์เป็นอย่างน้อย ที่จะทำเรื่องโอนให้เสร็จเรียบร้อย อย่าลืมว่า ทุกอย่างที่คุยกันก่อนได้สัญญา ต้องอยู่ในสัญญา มิฉะนั้นก็จะต้องเสียเวลามา negotiate กันอีก

อย่างที่แนะนำไปในกระทู้น่ะค่ะ ก็คือ ถ้าเกิดว่าสนใจจริงๆ ก็ควรจะบอกให้ผู้ขายทราบ และถ้าอยากวางมัดจำ ก็ควรจะเป็นจำนวนเงินที่คุณคิดว่า ถ้าเกิดไม่ได้คืน ก็ไม่เดือดร้อนมาก เพราะถ้าเกิดวาง 10% ไปแล้ว ถ้าร้านราคา $50,000 นั่นก็ $5,000 แล้วนะคะ อันนี้ก็อยู่ที่การตกลงกับผู้ขาย แต่อย่างไรก็ตาม ในการจ่ายเงินใด ๆ ต้องขอ receipt ให้เรียบร้อยนะคะ ทุกอย่างควรเก็บเป็นหลักฐาน

ในการทำอะไรก็ตามที่เราไม่มีความรู้ บางทีก็คุ้มค่าที่จะจ่ายผู้รู้ เพื่อแนะนำเรา ในกรณีนี้ก็คือ ทนาย นั่นเอง ซึ่งเค้าทำ case แบบนี้มาเป็นร้อยๆ เพราะฉะนั้นเค้าจะรู้ตื้น ลึกหนา บาง ของเรื่องนี้ ค่าใช้จ่ายทนาย ก็ตามคุณภาพนะคะ คือ อย่าไปเลือกทนายที่ราคา ให้คุยกับเค้าก่อน แล้วดูว่าเป็นยังไง แต่ก็อย่างที่แนะนำนั่นแหละ ถ้าเกิดว่า เลือกทนายที่หลายๆ คนแนะนำมา ก็ยิ่งดี เพราะมีคนที่ลองไปก่อนเราแล้ว

เปิดหู เปิดตาให้กว้าง ๆค่ะ ไม่ว่าจะทำอะไร ทุกอย่างมีลบ มีบวก เจ้าของร้านที่ตั้งใจจะขายจริงๆ ส่วนใหญ่จะไม่มีปัญหา ส่วนที่เหลือ ก็ไม่ต้องกล่าวอีกละกันนะคะ เอาเป็นว่า ขอให้โชคดีค่ะ

ขอขอบคุณบทความดี ๆ จาก icare

ภาพประกอบจาก internet