หลายคนที่กำลังเตรียมตัวในบ้านในประเทศออสเตรเลียอาจกำลังมีคำถามคล้ายๆ กันในเรื่องของสินเชื่อ เงินมัดจำ หลักฐานต่างๆ วันนี้ทีมงาน natui เว็บไซต์ได้รับเกียรติจากสองผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านและการลงทุน คุณตุลและคุณเอ จาก New Era Finance มาให้ข้อมูลกันค่ะ
Q: ถ้าไม่ได้ทำงาน full time ธนาคารจะอนุมัติการกู้หรือไม่คะ
A: คิดง่ายๆ เราจะไปยืมเงินแบ้งค์ แบ้งค์เค้าก็ต้องอยากรู้ อยากมั่นใจเป็นธรรมดาว่าเราจะสามารถจ่ายคืนได้ตลอดรอดฝั่งไม่ใช่จ่ายช่วงหน้าร้อน พอหน้าหนาวโดนลดชิ๊ฟ ไม่มีปัญญาจ่ายแล้ว... หลักๆเค้าแค่อยากเห็นความสม่ำเสมอในรายได้อ่ะค่ะ แล้วตำแหน่ง permanent full time ก็เป็นอะไรที่ง่ายที่สุดแล้ว ต่อให้โดนไล่ออก ก็ยังได้ redundant fees มาช่วยชีวิตระหว่างที่หางานใหม่ได้แต่นอกจากรายได้จากงาน full-time แล้ว ถ้าลูกค้าสามารถโชว์ความสม่ำเสมอจากรายได้อย่างอื่นได้ ทั้งงาน casual, part time, ธุรกิจของตัวเอง, เงินปันผลจากหุ้น, ค่าเช่าจากบ้าน, family assistance, child support จากสามีเก่า,หรือแม้แต่รายได้จากต่างประเทศ ก็สามารถเอามาใช้ในการคำนวนวงเงินกู้ได้หมด... เอกสารที่ใช้ก็แตกต่างกันไปตาม นโยบายของแต่ละแบ้งค์ แล้วก็ประเภทของรายได้ที่เราจะเอาไปยื่นอ่ะค่ะอย่าว่าแต่แบ้งค์เลย... ขนาดดิฉันเป็นลูกค้า จะไปยืมเงินเค้าตั้งหลายแสน ดิฉันยังอยากมั่นใจเลยว่าจะมีปัญญาจ่ายเค้าจริงๆ จะได้ไม่ต้องมาวุ่นวายเอาบ้านเราไปให้แบ้งค์ทีหลัง
Q: เราต้องมีเงินดาวน์เท่าไหร่คะ สมมุติว่าเรามีเงินพอมัดจำเพียง 5% จะสามารถทำเรื่องสินเชื่อได้ไหม
A: ถ้าเป็นบ้านเก่า กู้สูงสุดได้ 95% ต้องมีเงินดาวน์ 5% + ค่า stamp duty, legal fees, pest inspection, building inspection, title search ฯลฯ เผื่อๆไว้ซัก 5% + ค่าประกันเงินกู้ (LMI) อีก 2% (อีก 2% บวกเข้าไปใน loan ได้) >> ต่ำ ๆเลยก็ต้องมี 12% ของราคาบ้านอ่ะค่ะ ถ้าเป็นบ้านใหม่ ตามทฤษฎีแล้ว กู้สูงสุดได้ 95% + stamp duty ไม่ต้องเสีย + ได้เงินช่วยจากรัฐบาลอีก $15,000 ก็น่าจะพอสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆที่พูดมา... แต่ในความเป็นจริงคือเวลาไปจองบ้านใหม่แบบ off-plan ส่วนมาก developer จะขอมัดจำเลย 10% นี่จิ ถ้ามีแค่ 5% จริงๆ ดิฉันว่ายากอ่ะ อย่างน้อยๆเลยควรมีซัก 12-15% ของราคาบ้านอ่ะค่ะ
Q: หากมีผู้สนใจสอบถามคุณตุลกับคุณเอ อยากทราบว่าการทำงานจะต่างจากธนาคารอย่างไรและมีค่าบริการไหมคะ
A: อธิบายยังไงดีล่ะ สมมุติว่า... ถ้าดิฉันอยากจะหาเงินกู้ไปซื้อบ้านซักหลังนึง ดิฉันก็ต้องไปถามหลาย ๆแบ้งค์ถูกมั๊ย?? จะกู้ทีเป็นแสนๆ เซ็นต์สัญญาที 30 ปี มันคงไม่มีใครเดินไปแบ้งค์ข้างบ้านแล้วก็เซ็นต์สัญญาเลย เนอะ... ก็ต้องถามโน่น ถามนี่ เช่น กู้ได้เท่าไหร่ variable rate เท่าไหร่ fixed rate เท่าไหร่ ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง แล้วก็เลือก bank ที่เหมาะกับตัวเองมากที่สุด ซึ่งเวลาไปถาม แต่ละแบ้งค์ก็จะมีข้อมูลจำกัด แนะนำลูกค้าได้เฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับตัวเอง เนอะส่วนพวกดิฉันเป็น mortgage broker - เป็นตัวแทนสถาบันทางการเงินต่างๆประมาณ 10 กว่าแห่ง ทั้งแบ้งค์ใหญ่ แบ้งค์เล็ก รวมถึงพวกสถาบันทางการเงินอื่นๆที่ไม่ใช่แบ้งค์.. ถ้าลูกค้าเดินเข้ามา ดิฉันสามารถดูข้อมูลในระบบให้ได้เลยว่าโปรไฟล์แบบเดียวกันนี่แหละ ถ้าไปแบ้งค์นั้น แบ้งค์นี้ จะกู้ได้เท่าไหร่.. ตอนนี้ดอกเบี้ยของแต่ละแบ้งค์อยู่ที่เท่าไหร่.. ค่าบริการรายปี รายเดือน... เอกสารที่ต้องใช้มีอะไรบ้าง.. ซึ่งข้อมูลที่ดิฉันมีไม่ได้จำกัดอยู่แค่ 4 แบ้งค์ใหญ่กับ 2 แบ้งค์เล็กเท่านั้น บางแบ้งค์มีโปรโมชั่นดี แต่ไม่ได้มีสาขาเยอะๆเหมือนพวกแบ้งค์ใหญ่ อย่างนี้พวกดิฉันก็ช่วยดูให้ได้ด้วย พวกเราไม่ได้เป็นคู่แข่งแบ้งค์นะคะ เราเป็นพันธมิตรกันมากกว่า.. เพราะแบ้งค์เองก็ไม่ชอบที่จะเสียเวลามาตอบคำถามลูกค้า 10 คนเพื่อที่จะปล่อยกู้ซักคนนึง ถูกมั๊ย?? ค่าแรง loan manager มันก็ไม่ใช่ถูกๆ.. หน้าที่ของ mortgage broker คือคุยกับลูกค้าให้เสร็จ เปรียบเทียบให้จุใจ ถ้าตัดสินใจได้แล้วก็ค่อยส่ง loan application มาเลย แล้วแบ้งค์จะจ่ายค่าคอมฯให้หลังจาก loan settle แล้ว !! ซึ่งค่าคอมฯแต่ละแบ้งค์มันก็ใกล้ๆกันแหละ สำหรับพวกดิฉันแล้ว ไปแบ้งค์ไหนก็ได้เงินเท่ากัน.. หน้าที่หลักคือช่วยหา loan ที่เหมาะกับลูกค้ามากที่สุดอ่ะค่ะ...ส่วนค่าบริการ ฟรีค่ะ!!! คุยกันก่อน ถ้ายังไม่กู้ก็ไม่เป็นไร เอาไว้กู้เมื่อไหร่ แบ้งค์จะจ่ายค่าคอมฯให้พวกดิฉันเองค่ะ
ที่มา : New Era Finance
