“ พี่มีเงิน (พี่ผ่อนได้) แต่พี่ไม่อยากเสียภาษีเยอะ ” ปัญหาคลาสสิคในการซื้อบ้านของมนุษย์เงินเดือนคือเรื่องเงินดาวน์.. ปัญหาคลาสสิคของมนุษย์นักธุรกิจก็คงหนีไม่พ้นเรื่อง รายได้ที่จะเอามาโชว์แบ้งค์ !! วันนี้เรามาทำความรู้จักกับ Low Doc Loan ที่สามารถช่วยแก้ปัญหาเรื่องนี้ ซึ่งอนุญาติให้นักธุรกิจรับรองรายได้ของตัวเองได้ ภายใต้เงื่อนไขที่แบ้งค์กำหนด จากกรณีตัวอย่างกันดีกว่าค่ะ
ตั้งแต่มาเป็น mortgage broker นี่รู้เลยว่าอาชีพนักบัญชีเป็นอะไรที่เหมาะกับคำว่า “แมพขิงๆ” เหลือเกิน... ดิฉันเห็นไฟล์ลูกค้าประเภท self-employed หลายคนแล้วอยากจะมอบโล่ มอบถ้วย แถมสายสะพายให้นักบัญชีที่ทำให้.. อย่างเคสล่าสุดที่เพิ่งจะเสร็จไปนี่เป็นเจ้าของร้านนวด ร้านมียอดขายปีละ 3 แสนหรียญ แต่หลังหักโน่นนี่นั่น แล้วเหลือกำไรปีละ $18,000 พี่อยากจะซื้อบ้านไว้อยู่เองซักหลัง น้องช่วยดูให้หน่อยว่าพี่จะกู้ได้เท่าไหร่?!?!?
เอ่อออ..... ไฟล์คุณพี่ดีงามขนาดนี้ คุณน้องถึงกับต้องเอามือกุมขมับ แล้วควักยาดมออกมายัดจมูก ก่อนจะเริ่มแจกแจงให้ฟังตามนี้เลยค่ะ
- รายได้คุณพี่ปีละ $18,000 ถ้าหาร 12 ก็ตกเดือนละ $1,500
- ตามมาตรฐานแบ้งค์แล้ว ผู้หญิง โสด ไม่มีลูก ควรจะกินใช้ขั้นต่ำเดือนละ $1,167
- นี่คำนวณแบบที่คุณพี่ไม่มีภาระหนี้รถ หนี้ส่วนตัว หรือบัตรเครดิตนะคะ
- เอารายได้ – ค่าใช้จ่าย แล้วคุณพี่เหลือเงินเดือนละ $333 สำหรับผ่อนบ้าน
- ดอกเบี้ยจริงๆไม่ถึง 5% หรอก แต่แบ้งค์คำนวนที่ 7.70% เผื่อดอกเบี้ยขึ้นลูกค้าจะได้ไม่มีปัญหาทีหลัง
- หลังใช้เครื่องคิดเลขแบ้งค์แล้ว คุณพี่สามารถกู้ได้................. $50,000 ถ้วนค่ะ
พอได้ยินคำตอบเท่านั้นแหละ คุณพี่ถึงกับแย่งยาดมคุณน้องไปเลย... กู้ได้แค่นี้มันจะไปพอซื้อบ้านได้ยังไงเล่า??? น้องเป็นโบร๊คเกอร์ น้องมีคำแนะนำอื่นมั๊ย??
มีค่ะ!!! ทางอื่นที่ว่านี่มันมีชื่อว่า Low Doc Loan ซึ่งอนุญาติให้นักธุรกิจรับรองรายได้ของตัวเองได้ ภายใต้เงื่อนไขที่แบ้งค์กำหนด ซึ่งแต่ละแบ้งค์ก็จะมีข้อดี-ข้อเสียแตกต่างกันไป เช่น
- แบ้งค์แดง ข้อดี คือ อนุญาติให้รับรองรายได้ของตัวเองได้ไม่เกิน 50% ของยอดขาย (ในกรณีนี้คือ $150,000) ดอกเบี้ยใกล้เคียงกับ full-doc มาก กู้ได้ถึง 80% ของราคาบ้าน แต่ข้อเสีย คือ จุกจิกเรื่องบ้าน เรื่องราคาประเมิณ บาง post code ไม่รับ.. บางตึกไม่รับ low-doc..
- แบ้งฟ้า ข้อดี คือ รับบ้านทุกหลัง ราคาประเมิณสมเหตุ-สมผล ดอกเบี้ยไม่แพงมากเมื่อเทียบกับ full-doc สามารถ declare income ได้ถึง 40% ของยอดขาย (ในกรณีนี้คือ $120,000) แต่ข้อเสีย คือ ลูกค้าจะรับรองรายได้ตัวเองไม่ได้ ต้องให้นักบัญชีเซ็นต์ให้ แล้วนักบัญชีหลายคนไม่ค่อยยอมเซ็นต์เอกสารลักษณะนี้ให้ และสามารถกู้ได้แค่ 60% ของราคาบ้านเท่านั้น
- แบ้งค์เหลือง ข้อดี คือ ลูกค้าสามารถรับรองรายได้ตัวเองได้ ไม่ต้องให้นักบัญชีเซ็นต์ รับบ้านทุกหลัง ใช้รายได้ได้ถึง 40% ของยอดขายธุรกิจ และสามารถกู้ได้ถึง 82% ของราคาบ้าน แต่ข้อเสีย คือ ดอกเบี้ยแพงกว่าการกู้ full doc ประมาณ 1% แล้วใช้เอกสารเยอะกว่า 2 แบ้งค์แรก
- ไม่ใช่แบ้งค์ (specialist lender) ข้อดี คือ สามารถรับรองรายได้ตัวเองได้ 100% (ถ้าร้านมียอดขายปีละ 3 แสน พี่จะบอกว่าเป็นรายได้พี่หมดเลยทั้ง 3 แสนก็ได้.. แต่พี่ต้องอธิบายได้ว่าอะไรยังไง.. ซึ่งในกรณีนี้น่าจะไม่เหมาะ เพราะเป็นร้านนวด ต่อให้นวดเองทั้งหมด ไม่จ้างพนักงานเลย แต่ยังไงก็ต้องจ่ายค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ แล้วจะนวดเองคนเดียวยังไงให้ได้ 3 แสนเหรียญ ฯลฯ) เอกสารที่ใช้ยืดหยุ่นมาก จะเซ็นต์รับรองรายได้ตัวเองก็ได้ ให้นักบัญชีเซ็นต์ให้ก็ได้ ถ้าไม่มี BAS ใช้แค่ Company Bank Statement ก็ได้แล้ว แต่ข้อเสีย คือ ดอกเบี้ยแพงมาก!! มีตั้งแต่แพงกว่าปกติ 1% ไปจนถึง 2-3% ขึ้นอยู่กับความโหดของไฟล์
ข้อแตกต่างหลักๆน่าจะมีอยู่แค่นี้ แต่ที่แน่ๆ คุณพี่จะสามารถกู้ได้ถึง $920,000 - $1,150,000 !!!
อ้อ!! แต่ Low Doc สามารถกู้สูงสุดได้แค่ 80% เท่านั้นนะคะ เพราะฉะนั้นลูกค้าต้องมีเงินดาวน์เอง 20% ... ถ้าเป็นเรื่องสินเชื่อ ปรึกษา New Era Finance สิคะ 0467 662 431 (ตุล) 0421 809 669 (เอ)
ที่มา : New Era Finance
