เมื่อนานมาแล้วเคยมีลูกค้าถามดิฉันว่า คนที่เค้าไม่มีเงินดาวน์ แต่มีปัญญาผ่อนแน่ๆ นี่เค้าซื้อบ้านกันยังไง?? ตอนนั้นดิฉันเพิ่งมาเป็นโบร๊คเกอร์ใหม่ๆ ก็ตอบไปตามความรู้พื้นฐานที่มีไปว่า.. ก็ซื้อไม่ได้สิคะ!!! การจะซื้อบ้านแต่ละหลังต้องใช้เงิน 2 ส่วน คือ เงินแบ้งค์ + เงินตัวเอง
แบ้งค์ให้กู้เต็มที่ก็ 90-95% แต่ยังไงซะลูกค้าก็ต้องมีเงินของตัวเองเพื่อที่จะมาจ่ายส่วนที่เหลือ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการโอนและอื่นๆ.... หน้าที่หลักๆของ mortgage broker อย่างดิฉันจะอยู่ในส่วนของเงินที่กู้ยืมมาจากแบ้งค์นี่แหละ ทำยังไงให้ลูกค้าสามามารถกู้ได้มากที่สุด ด้วยดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด ในเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นหรือเฉพาะเจาะจงที่สุดขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของ ลูกค้าแต่ละคน... วิชาพวกนี้เรียนมาจากแบ้งค์บ้าง จากที่ออฟฟิศบ้าง เพื่อนๆโบร๊คเกอร์ด้วยกันบ้าง...
แต่ในส่วนของเรื่องเงิน ดาวน์ เงินเก็บ เงินที่ลูกค้าต้องควักออกมาจากกระเป๋าตัวเองเพื่อเอามาเป็นค่าใช้จ่ายของ บ้านที่จะซื้อเนี่ยะ.... ดิฉันยอมรับเลยว่าลูกค้าคือครูที่ดีที่สุดของดิฉัน... ทั้งวิชามาร งานเทพ งานสร้างสรรค์ งานดิ้นรนที่จะเล่าต่อไปนี้ ดิฉันได้มาจากลูกค้าทั้งนั้น... ลองอ่านกันเพลินๆนะคะว่าคนที่เค้าไม่มีเงินถุง-เงินถังมาดาวน์บ้านเนี่ยะ เค้าทำยังไงกันบ้าง??
Disclaimer: เนื้อหาต่อไปนี้เป็นแค่เรื่องเล่า เม้าท์มอยของลูกค้าเท่านั้น ไม่ได้เป็นคำแนะนำให้ใครทำตาม ผู้อ่านกรุณาพิจารณาให้รอบคอบและขอคำปรึกษาจาก financial planner/accountant/solicitor ตามความเหมาะสมก่อนจะวางแผนอะไรนะคะ
1. ซื้อร่วมกับเพื่อน: เคสนี้เป็นของเพื่อนสนิทดิฉันเอง ตั้งแต่เมื่อ 7 ปีที่แล้ว (สมัยยังสาวๆ เนอะ) สาวโสด 2 นางแชร์ห้องอยู่ด้วยกันมาซักพัก คนนึงมีเงินก้อน (พ่อแม่ช่วยมา) เพิ่งเริ่มงานได้ไม่กี่ปี รายได้เล็กน้อยถึงปานกลาง ไม่พอกู้ด้วยตัวเอง... อีกคนรายได้ดีมากๆ แต่ก็เพิ่งเริ่มงานได้ไม่กี่ปี เงินเก็บยังไม่พอจะซื้อบ้านด้วยตัวเองอีกเหมือนกัน... สองสาวก็จูงมือกันไปซื้อยูนิตเล็กๆ 2 ห้องนอนไว้อยู่เอง คนนึงวางเงินดาวน์ อีกคนเป็นรายได้หลักที่เอามากู้แบ้งค์... ช่วยกันผ่อนคนละครึ่ง... คนที่รายได้เยอะกว่าก็ผ่อนทั้งแบ้งค์ ผ่อนทั้งรูมเมท... ประมาณ 3 ปีหนี้นอกระบบก็หมด กลายเป็นดาวน์ 50-50 หนี้แบ้งค์ก็ 50-50 ความเป็นเจ้าของบ้านก็ 50-50... พอราคาบ้านขึ้นก็ refinance ขยับขยาย แยกย้ายกันไป ตอนนี้ทั่งคู่มีบ้าน 3 หลังแล้ว ซื้อเองด้วย ซื้อร่วมกับแฟนด้วย แต่ก็ยังเก็บหลังแรกไว้ในสัดส่วน 50-50 เหมือนเดิม
2. ผ่อนดาวน์: เคสนี้ลูกค้าดิฉันซื้อบ้านต่อจากคนรู้จักโดยตรง ไม่ได้ผ่านเอเจ้นท์ โดยได้ตกลงราคาซื้อ-ขายกันตั้งแต่ปีที่แล้ว ระหว่างนั้นก็ค่อยๆผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ เตรียมเอกสารสำหรับกู้แบ้งค์ไปพร้อมๆกัน... พอครบปี เงินดาวน์ก็ครบ 10% พอดี เอกสารรายได้ก็พอกู้ได้ 90% เหมือนกัน.. ก็ค่อยทำเรื่องโอน แล้วก็กลายมาเป็นเจ้าของบ้านอย่างเป็นทางการ... การทำเอกสารลักษณะนี้ต้องให้ทนายช่วยดูด้วยนะคะ ถึงแม้จะเป็นเพื่อน-เป็นคนรู้จักกันมาก่อน แต่ก็ควรดูสัญญาให้ลัดกุมเพื่อจะได้ไม่ผิดใจกันภายหลัง เช่น ถ้าคนซื้อผ่อนมัดจำไม่ตรงตามกำหนดจะเป็นยังไง ถ้าครบ 1 ปีแล้วเอกสารยังไม่พอกู้แบ้งค์จะทำยังไง ถ้าราคาบ้านตกลงหรือขึ้นไปเยอะๆจะทำยังไง เคลียร์ทุกอย่างไว้ตั้งแต่ตอนแรกดีกว่าต้องมาทะเลาะกันทีหลัง
3. Personal Loan: เคสนี้เป็นของเพื่อนโบร๊คเกอร์ที่ออฟฟิศ... คล่าวๆคือลูกค้ามีรายได้เยอะมากๆ มีบ้านแล้ว 3 หลัง มีเงินเก็บเหลืออยู่ประมาณ $40,000 อีก $30,000 ไปยืมมาจาก Personal Loan… เอามารวมกันได้ $70,000 ที่เหลือกู้แบ้งค์เอาก็สามารถซื้อบ้านเกือบ $500,000 ได้... จริงๆเคสนี้เป็นอะไรที่ค่อนข้างแพงในความรู้สึกดิฉัน และไม่แน่ใจว่าจะคุ้มรึเปล่า เพราะดอกเบี้ย personal loan มันตั้งปีละ 13% แต่ดิฉันก็ไม่รู้รายละเอียดว่าลูกค้าคิดอะไร วางแผนอะไรไว้บ้าง เพราะไม่ได้เป็นลูกค้าดิฉันโดยตรง แต่ก็เอามาแบ่งปันกัน เผื่อใครขาดนิดๆหน่อยๆ แล้วยังมี servicing เหลือ... personal loan ก็อาจจะเป็นอีกทางเลือกนึงที่ช่วยให้ซื้อบ้านได้เร็วขึ้น (หรือแพงขึ้น)
4. รีไฟแน๊นซ์/ขายสมบัติบางส่วน: อ่านดูผิวเผินอาจจะโหดร้ายไปซักหน่อย แต่เชื่อไหมว่า 30% ของลูกค้าดิฉันต้องมีการโยกย้ายสินทรัพย์บางส่วนเพื่อที่จะมาช่วยในเรื่อง ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน เช่น เอาบ้านนอกเมืองที่ผ่อนเกือบจะหมดแล้วไปเข้าแบ้งค์ใหม่ แล้วก็เอาเงินออกมาซื้อยูนิตใกล้เมืองแทน.. บางคนก็ขายที่ดินที่เมืองไทย ขายบ้านมรดก ขายหุ้น พวกนี้เป็นเรื่องปกติมากกก.... แต่เคสที่ดิฉันทึ่งมากที่สุด คือ สามีภรรยาคู่นึง รายได้ดีทั้งคู่ ทำงานมาก็หลายปี แต่มีเงินเก็บรวมกันแค่หมื่นนิดๆ ตอนแรกภรรยาก็บ่นว่าสามีเอาแต่แต่งรถกับเลี้ยงปลา เราเลยไม่มีบ้านเป็นของตัวเองซักที ดูซิเพื่อนคนอื่นเค้าซื้อหลังที่ 2 กันแล้วเนี่ยะ.... สามีก็เลยกึ่งโดนบังคับให้เอารถบีเอ็มคันงามราคาเหยียบแสนไปเปลี่ยนเป็นโตโย ต้าแบบพอเพียงราคาไม่กี่หมื่น แล้วก็ขายตู้ปลามังกรพร้อมปาการังนานาชนิดไปในราคาตู้ละ $5,000 (ที่บ้านมีอยู่ 5 ตู้!!)... ส่วนภรรยาก็ร่วมด้วยช่วยกัน โดยการแบ่งของรักบางส่วน ทั้งนาฬิกาโรเล็กซ์ กระเป๋าปราด้า รองเท้าดิออร์ แล้วก็เครื่องประดับบางชิ้นไปขาย (เก็บไว้แต่ชิ้นที่รักจริงๆ).. เงินดาวน์เป็นแสนจากที่เคยคิดว่าต้องเก็บกันอีกซัก 2-3 ปี ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อ ทั้งคู่หามาได้ภายในเวลา 3 เดือนค่ะ!!!
5. FHOG benefits: เคสนี้ดิฉันยกให้เป็นเคสปราบเซียนเลยก็ว่าได้ เพราะคุณพี่เธอมีดีที่รายได้อย่างเดียว เรื่องเงินเก็บนี่เรียกว่าเล็กน้อยมากๆ จนแทบจะไม่มีเลยก็ว่าได้ แต่คุณพี่เธอมุ่งมั่นมากว่าจะไม่ยอมจ่ายค่าเช่าทิ้งๆขว้างๆอีกต่อไปแล้ว ยังง๊ายย... ยังไงพี่ก็จะต้องเอาเงินตรงนี้มาผ่อนบ้านเป็นของตัวเองให้ได้... คุณพี่เธอโทรไปหาโบร๊คเกอร์มาแล้วเป็นสิบคน เดินไปถามแบ้งค์มาอีก 10 กว่าที่ แบ้งค์เดียวกันแต่คนละสาขาก็ไป.. เผื่อเจอ loan manager คนละคน แล้วจะได้คำแนะนำที่ต่างกัน... ดิฉันเป็น 1 ใน 20 คนที่แนะนำให้พี่เก็บเงินก่อน บ้านแถวนั้นมันราคาประมาณ 3 แสนนิดๆ (คุณพี่เธอโทรมาจาก Woollongong) รอให้มีเงินเก็บซัก 4 หมื่นแล้วค่อยมาคุยกัน... แต่ไม่นานคุณพี่ก็โทรกลับมาเล่าให้ฟังว่าหาทางได้แล้วนะ!!! มีโบร๊คเกอร์อีกที่นึงแนะนำให้พี่ซื้อบ้านใหม่ แบบที่เพิ่งสร้างเสร็จเลย.. แล้วก็เอาเงิน First Home Owner Grant $15,000 มาเป็นเงินดาวน์ 5% กู้แบ้งค์อีก 95%... ค่า Stamp duty ไม่ต้องจ่าย... แล้วก็ทำ Personal Loan อีก $20,000 ไว้สำหรับจ่ายค่าทนาย ค่าประกันเงินกู้ ฯลฯ ซึ่งถ้าคำนวณแบบนี้แล้วพี่จะสามารถซื้อบ้าน $300,000 ได้พอดีเป๊ะ!!! โอ้ววว.. สุดยอดมาก ในฐานะโบร๊คเกอร์ด้วยกันดิฉันยังต้องยอมรับเลยว่าโบร๊คเกอร์ที่ทำให้พี่เค้า ได้นี่เก่งจริงอะไรจริง... แล้วก็ต้องขอบคุณพี่ลูกค้าด้วยที่โทรกลับมาเล่าให้ฟัง (ทำงานสายนี้มันต้องอัพเดทข้อมูลอยู่ตลอดเวลา เนอะ ทั้งจากลูกค้า แล้วก็จากโบร๊คเกอร์ด้วยกัน.. เพราะยิ่งรู้เยอะเท่าไหร่ก็มีโอกาสช่วยลูกค้าได้มากขึ้นเท่านั้น ^^)
6. ใช้บ้านคนอื่นมาค้ำประกัน: เคสแบบนี้ดิฉันเองก็ยังไม่เคยทำให้ใคร ที่ออฟฟิศก็ไม่ค่อยป๊อปปูล่าเท่าไหร่.. แต่ตอนเรียน Broker นี่ครูก็สอนมา เวลาไปอบรมกับแบ้งค์ต่างๆก็มีพูดถึงตลอด.. ว่ากันว่าเป็นทางเลือกที่ออสซี่ใช้กันเยอะ คือ การเอาบ้านพ่อ-แม่มาค้ำประกันให้ลูก!! ว่ากันตามทฤษฎีแล้ว ถ้าลูกต้องการซื้อบ้านราคา $500,000 – หลักทรัพย์แค่ $500,000 นี่กู้เต็มที่ได้ 95% ก็ $475,000 ซึ่งหมายความว่ายังไงลูกก็ต้องมีเงินดาวน์ $25,000 แถมยังต้องมีค่าใช้จ่าย stamp duty อีกประมาณ $25,000 รวมแล้วก็ต้องมี $50,000 เป็นอย่างน้อย... นี่ยังไม่รวม LMI (ประกันเงินกู้) อีกเกือบๆ 2 หมื่น... รวมๆแล้วก็ต้องมีถึง $70,000 ถึงจะเซฟแอนด์ชัวร์... ยกเว้นในกรณีที่มี ‘ติ่ง’ บ้านพ่อ-แม่มาค้ำประกันให้ ในกรณีนี้แบ้งค์จะยึดเอาหลักทรัพย์จากบ้านพ่อ-แม่มา ‘ติ่ง’ นึงประมาณ $160,000 (จากราคาบ้าน 5-6 แสน หรือล้านนึง – จะจ่ายหมดแล้ว หรือเหลือหนี้ 2 แสน – 3 แสนอะไรก็ว่าไป... เอาเป็นว่าราคาบ้าน ลบ หนี้ที่เหลืออยู่มากกว่า ‘ติ่ง’ ที่จะเอามาค้ำประกันให้ลูกเป็นอันใช้ได้) เมื่อเอาหลักทรัพย์ทั้งสองมารวมกัน (บ้านลูก + ติ่งบ้านพ่อแม่) จะได้มูลค่าหลักทรัพย์ทั้งหมด = $660,000 ในกรณีนี้แบ้งค์สามารถให้ลูกยืมได้ถึง $525,000 หรือ 105% ก็เท่ากับว่าลูกสามารถซื้อบ้าน + ค่า stamp duty + ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ได้โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองเลยซักเหรียญ.. เพราะแบ้งค์ให้ยืมหมด!! นอกจากบ้านพ่อ-แม่แล้ว ยังสามารถใช้บ้านลุง-ป้า-น้า-อา-เพื่อน-รุ่นพี่-รุ่นน้อง หรือใครก็ได้มาค้ำได้อีกด้วย.. ถ้าเจ้าของบ้านเค้ามีหลักทรัพย์เหลือแล้วก็ยินดีให้ยืมนะคะ
... และนี่ก็เป็นเบื้องหลังงานเทพ งานสร้างสรรค์ งานดิ้นรนเพื่อที่จะหาเงินมาดาวน์บ้านขอลูกค้าบางส่วน เผื่อจะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านบ้าง..
สำหรับเรื่องเงินดาวน์นี่ปกติดิฉันไม่ได้แนะนำอะไรเท่าไหร่ อย่างมากก็แค่คำนวณให้ว่าต้องใช้เท่าไหร่ แล้วลูกค้าก็ไปหากันมาเอง... แต่ถ้าเป็นเรื่องเงินกู้นี่ดิฉันทุ่มสุดตัวเลย จะกู้คนเดียวหรือกู้ร่วมกับเพื่อน หรือเอาบ้านพ่อ-แม่มาค้ำประกัน หรือถ้ามี personal loan อยู่แล้ว servicing จะผ่านมั๊ยนี่โทรมาถามกันได้นะคะ – บริการฟรี ให้คำปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัดใดๆทั้งสิ้นค่ะ –
ถ้าเป็นเรื่อง Home Loan ปรึกษาเราสิคะ 0467 662 431 (ตุล) 0421 809 669 (เอ)
ที่มา : New Era Finance
