ผู้อ่านหลายท่านส่งคำถามมาทางอีเมล์ paralegal@ilclaw.com.au ว่าทำไมจำเป็นต้องใช้ทนายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศออสเตรเลีย แล้วทนายจะต้องดำเนินการเรื่องอะไรบ้าง เพราะตอนที่ผู้เขียนซื้อบ้านในตอนนั้นก็มีคำถามในใจเหมือนกันว่า ทำไมจะต้องจ่ายเงินสองสามพันให้กับทนายในตอนซื้อขายบ้าน ทำไมเราไม่สามารถดำเนินการจัดการได้ด้วยตัวเอง ตอนนี้ถึงรู้ถึงความสำคัญของการใช้ทนายความในการซื้อขายบ้าน เพราะมีหลายกรณีที่ลูกค้าหลายท่านได้ทำการซื้อขายกันเอง แล้วเกิดมีปัญหาในภายหลัง ซึ่งต้องมานั่งเสียเวลา เสียทั้งเงินแถมเสียความรู้สึกไปเลยก็มี
อยากให้ผู้อ่านคิดในอีกแง่หนึ่งว่าบ้านที่เราซื้อหลังหนึ่งราคาไม่ใช่น้อย การที่เราจะเสียเงินให้กับทนายความที่ดีสองสามพันเหรียญมันคุ้มค่ากว่าการมานั่งปวดหัวในภายหลัง คิดง่ายๆว่าถ้าบ้านราคาห้าแสนแล้วเราจะต้องเสียค่าทนายความประมาณสองพันซึ่งคิดเป็นแค่ 0.4% ของราคาบ้าน ซึ่งเป็นจำนวนที่ไม่มากเลย ดีกว่าที่จะทำการซื้อขายกันเอง แล้วต้องมาลำบากใจในการฟ้องร้องกันทีหลังซึ่งจะต้องเสียเงินมากกว่า
ความรู้เบื้องต้นที่จะเสนอต่อผู้อ่านในวันนี้ เป็นความคิดเห็นส่วนตัวจากประสบการณ์การซื้อบ้าน รวมถึงความรู้ทางด้านกฎหมายกับการซื้อบ้านและการทำงานในสำนักงานทนายความที่ต้องมีเรื่องวุ่นวายกับข้อสัญญาของลูกความ มาบอกเป็นประสบการณ์ของผู้ที่จะซื้อบ้านและผู้ที่กำลังมองหาทนายความ หรือผู้ที่สนใจทั่วไป
ก่อนอื่นอยากจะแนะนำว่า ไม่สมควรใช้ทนายความกับเอเจนท์ที่ขายบ้านให้กับเรา เพราะทนายอาจจะไม่ได้คำนึงถึงผลประโยชน์ของเราจริงๆ อาจจะให้เราโอนบ้านเร็ว โดยไม่ต้องตรวจสอบข้อมูลว่าบ้านที่ซื้อมีปัญหาอย่างไรหรือไม่ เพราะเอเจ้นท์อยากให้ทนายจัดการให้ได้เร็วที่สุดเพื่อให้เอเจ้นท์ได้คอมมิชชั่นจากการขายบ้าน ทนายที่ดีจะต้องทำให้ผู้ที่ซื้อบ้านมีความมั่นใจในผลประโยชน์ของผู้ซื้อ ให้รายละเอียดเกี่ยวกับบ้านที่เราจะซื้อ รวมทั้งติดต่อประสานงานกับหน่วยงานต่างๆโดยให้การซื้อขายมีความราบรื่นมากที่สุด
เมื่อเราตัดสินใจจะซื้อบ้าน ปรกติสมัยก่อนตอนที่การซื้อขายบ้านยังไม่รวดเร็วเหมือนสมัยนี้ ผู้ซื้อสามารถที่จะนำสัญญาการซื้อขายบ้านมาให้ทนายดูก่อนแล้วค่อยเซ็นสัญญา แต่ในปัจจุบันมีผู้อยากจะซื้อบ้านมากว่าปริมาณบ้านที่มีอยู่ ทำให้ผู้ขายหรือตัวเอเจ้นท์ไม่อาจรอให้ผู้ซื้อนำเอกสารไปให้ทนายความดูก่อนได้ ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อให้ถามข้อมูลเกี่ยวกับตัวบ้านให้มากที่สุกเท่าที่จะทำได้ อาทิเช่น บ้านมีการต่อเติมในระยะเวลาเจ็ดปีที่ผ่านมาหรือไม่ ถ้าได้มีการต่อเติมมีการขอใบอนุญาตหรือไม่, ถ้ามีสระว่ายน้ำ ได้มีการบำรุงรักษา หรือตรวจสอบคุณภาพน้ำให้ถูกต้องหรือไม่, ถ้าเป็นบ้านไม้ ประสบปัญหาเรื่องปลวกหรือไม่ เป็นต้น
ก่อนที่จะเซ็นสัญญา พยายามติดต่อหาทนายความไว้ก่อนถ้าเป็นไปได้ เพราะถ้าสนิทกับเอเจ้นท์หรือผู้ขาย เค้าอาจะให้เรานำสัญญาไปให้ทนายความดูได้ แต่ต้องเซ็นสัญญาภายในวันนั้น ดังนั้นถ้าติดต่อทนายไว้ตอนเช้าแล้วส่งสัญญาไปให้ดูอย่างคร่าวๆ ทนายอาจจะให้ความรู้เบื้องต้นและดูให้ได้ว่ามีสัญญาข้อไหนที่ไม่เป็นธรรมหรือมีปัญหา แต่ถ้าไม่สามารถนำไปให้ทนายดูได้จริงๆ ก่อนเซ็นต์สัญญาให้ถามด้วยว่ามีระยะเวลา Cooling Period นานเท่าไร เพราะโดยปรกติแล้วเป็นเวลาห้าวัน แต่บางเอเจ้นท์ให้เวลามากกว่านั้น ช่วงเวลา Cooling Period หมายถึงระยะเวลาผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาได้โดยไม่ถูกริบเงินค่า deposit ซึ่งปรกติแล้วประมาณ 10% ของราคาบ้าน ในสัญญาจะระบุว่าถ้ายกเลิกสัญญาผู้ซื้ออาจจะต้องเสีย 0.25% ของราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น ถ้าบ้านราคาห้าแสน ส่วนใหญ่ตอนเซ็นสัญญาเอเจ้นท์จะต้องให้เราวางเงิน $1250 (0.25% * 500000) ถ้าผู้ซื้อตัดสินใจยกเลิกสัญญาภายใน cooling period ก็จะต้องเสียเงินส่วนนั้นไป แต่ถ้าไม่ได้บอกเลิกภายในระยะเวลาที่กำหนดผู้ซื้อจะต้องเสียเงิน $50000 แทนที่จะเสียแค่ $1250 ดังนั้นช่วงระยะเวลานี้เป็นสิ่งที่สำคัญมากที่ผู้ซ้อต้องทราบก่อนเซ็นสัญญา
ช่วง Cooling period นี้เป็นช่วงที่ทนายจะดูสัญญาอย่างละเอียด และอาจจะต้องทำการหาข้อมูลเรื่องของ Building หรือ Pest Control ถ้าเป็นบ้านที่อยู่อาศัย หรือข้อมูลจาก Strata Report สำหรับ Apartment ทนายที่ดีจะต้องตอบกลับอย่างเร็วที่สุดในช่วงระยะเวลาสั้นๆนี้ เพื่อให้ข้อมูลแก่ผู้ซื้อให้ได้มากที่สุกเท่าที่จะทำได้ ทนายจะต้องสามารถให้คำแนะนำกับเราได้ว่าถ้าเกิดมีปัญหาจะต้องทำอย่างไร
ขั้นตอนต่อไปเราก็จะต้องเตรียมเงินมัดจำให้กับเอเจ้นท์เก็บไว้ ทนายจะต้องบอกรายละเอียดข้อมูลกับผู้ที่ซื้อบ้านได้ว่า ขั้นตอนการซื้อบ้านจะต้องทำอย่างไร และขั้นตอนต่อไปเป็นอะไร บทความนี้อาจจะพอช่วยผู้ที่จะซื้อบ้านทราบอย่างคร่าวๆว่าขั้นตอนเป็นอย่างไร ซึ่งสามารถให้ผู้ซื้อสามถามทนายได้ โดยในกรณีที่ทนายไม่บอกรายละเอียดกับเรา ขั้นตอนต่อไปทนายก็จะสั่งทำการหาข้อมูลเรื่องของสาธารณูปโภค อาทิ น้ำ, ค่าภาษี หรือแม้กระทั่งหาข้อมูลว่าละแวกนั้นจะมีถนนตัดผ่านในอนาคต หรือมีแพลนจะโดนเวนคืนที่หรือไม่ ขั้นตอนนี้อาจจะเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของแต่ละกรณีไป ดังนั้นทนายจะเป็นผู้แนะนำว่าจะต้องทำอะไรบ้าง เพราะบางอย่างอาจไม่จำเป็นต้องทำให้เสียเงินเปล่า ทนายที่ดีจะอธิบายรายละเอียดของข้อมูลที่ได้กับผู้ซื้อว่ามีรายละเอียดอย่างไรบ้าง
ทนายจะเป็นผู้ติดต่อประสานงานกับเอเจ้นท์ หรือผู้ขาย, ทนายความฝั่งผู้ขาย, ธนาคารหรือ โบรกเกอร์ที่เราได้รับการอนุมัติเงินกู้ หรือแม้กระทั่งดูสัญญาเช่าถ้าเกิดมีการซื้อขายโดยมีผู้เช่าอยู่ภายในบ้าน หลังจากนั้นเราก็จะต้องเตรียม Stamp Duty ซึ่งทนายจะเป็นผู้บอกข้อมูลตัวเลขกับทางผู้ซื้อ และเป็นผู้แจ้งว่าจะมีการแลกเปลี่ยนการซื้อขายในวันที่เท่าไหร่ ซึ่งปรกติในสัญญาจะระบุว่าภายใน 42 วันภายหลังจากการเซ็นต์สัญญา ดังนั้นต้องระวังว่าในสัญญาบางตัวอาจจะเสียค่าปรับถ้าไม่สามารถ settlement ภายในระยะเวลาที่กำหนด ดังนั้นทนายความจึงเป็นส่วนสำคัญในการซื้อขายบ้านเพื่อให้คำปรึกษาแนะนำต่อผู้ซื้อ และแจ้งข้อมูลข่าวสารให้ทราบว่าการดำเนินการซื้อขายอยู่ในขั้นไหนบ้าง และขั้นตอนต่อไปจะเป็นอย่างไรและต้องทำอย่างไรบ้าง
ก่อนที่จะ settlement ผู้ซื้อสมควรเข้าไปดูบ้านอีกครั้ง เพื่อให้แน่ใจว่าทุกอย่างที่ระบุในสัญญาเป็นไปตามนั้น อาทิเช่น เตาอบใช้งานได้, อุปกรณ์ที่ระบุในสัญญาใช้งานได้ตามปรกติ เป็นต้น ถ้าเกิดมีอะไรเสียหาย ให้ติดต่อกับทนายทันที ดังนั้นจึงแนะนำว่าให้ไปดูบ้านช่วงต้นอาทิตย์ เพราะถ้าหากมีอะไรเสียหาย ทนายจะได้จัดการได้ แต่ถ้าวัน settlement เป็นวันจันทร์ให้ไปดูบ้านต้นอาทิตย์ก่อนหน้านั้น เพราะถ้าไปดูวันศุกร์ ทนายไม่สามารถดำเนินการอะไรได้ในวันเสาร์อาทิตย์
หลังจาก settlement ทนายจะเป็นคนแจ้งว่าสามารถมารับกุญแจและย้ายเข้าได้เมื่อไหร่ โดยปรกติแล้วจะเป็นช่วงบ่าย ดังนั้นเวลาขนย้ายของให้เตรียมกะเวลาไว้ด้วย โดยเฉพาะถ้าจ้างบริษัทรับขนของ เพราะอาจจะต้องเสียเงินเพิ่มถ้าไปก่อนเวลาทำให้ต้องเสียเวลาในการรอขนของเข้าบ้านใหม่
การซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจที่สำคัญครั้งหนึ่งในชีวิต โดยเฉพาะบ้านหลังแรก การเลือกทนายที่ดีที่สามารถให้คำปรึกษาเรื่องบ้านและสัญญา จะทำให้การซื้อบ้านเป็นสิ่งที่ราบรื่น และไม่มีอุปสรรค เพราะการซื้อบ้าน ต้องเตรียมตัวอีกหลายเรื่อง ไม่ใช่เฉพาะเรื่องทนาย ดังนั้นทนายที่ดีจะเป็นผู้ให้คำแนะนำ และทำให้การซื้อบ้านของท่านเป็นสิ่งที่ง่ายกว่าที่คิด แต่ความร่วมมือของผู้ซื้อก็ยังเป็นส่วนสำคัญซึ่งจะทำให้การดำเนินงานได้ง่ายมากขึ้น ทนายเป็นผู้ให้คำปรึกษา ไม่ใช่ผู้ตัดสินใจให้กับเรา ดังนั้นก่อนตัดสินใจใดๆเกี่ยวกับบ้าน ให้ปรึกษาทนายก่อน เพราะเราจะได้คำแนะนำดีๆที่จากผู้รู้ ดีกว่าที่จะต้องมานั่งปวดหัวกับการซื้อบ้านโดยไม่รับคำแนะนำและมานั่งปวดหัวได้ในภายหลัง
ศุภชัย (ก่อ) โอส่าห์กิจ
International Lawyers Co-operative (ILC)
